Les garanties pour louer un logement
Les garanties pour louer un logement
Pour sécuriser le paiement des loyers, le bailleur dispose de plusieurs options. Il peut soit demander un cautionnement, par exemple la garantie Visale, soit souscrire une assurance "loyers impayés". Ces garanties permettent de protéger le propriétaire contre le risque de non-paiement du loyer par le locataire.
La garantie Visale : une caution gratuite et sécurisée
La garantie Visale est un dispositif gratuit proposé par Action Logement. Elle fonctionne comme un contrat de cautionnement exclusif, ce qui signifie qu’elle remplace toute autre forme de garantie, comme une caution personnelle ou une assurance. Visale garantit le paiement des loyers et des charges impayés pour la résidence principale du locataire, sous certaines conditions.
Le montant garanti par Visale dépend du lieu du logement. En Île-de-France, la garantie couvre jusqu’à 1 500 euros par mois (loyer charges comprises), tandis que sur le reste du territoire français, ce plafond est fixé à 1 300 euros. Pour les étudiants et alternants sans justificatif de ressources, ces plafonds sont abaissés à 800 euros en Île-de-France et 600 euros ailleurs. En plus des loyers, la garantie Visale peut aussi couvrir les dégradations locatives, dans la limite de deux mensualités de loyer et charges, pour les logements du parc privé.
Qui peut bénéficier de la garantie Visale ?
Pour pouvoir bénéficier de la garantie Visale, le locataire doit remplir plusieurs critères. Il peut s’agir d’un salarié du secteur privé de plus de 30 ans, ou d’un jeune de 18 à 30 ans, qu’il soit étudiant, alternant ou jeune actif. Certains publics prioritaires d’Action Logement, ainsi que les bénéficiaires du bail mobilité, sont aussi éligibles. Depuis juin 2024, les travailleurs saisonniers peuvent également prétendre à cette garantie sous certaines conditions.
Concernant le logement, il doit constituer la résidence principale du locataire et se situer en France métropolitaine ou dans les départements et régions d’outre-mer (hors collectivités d’outre-mer). Le logement peut appartenir à un particulier, à une SCI familiale ou à une autre personne morale, à l’exception des organismes HLM ou SEM pour les logements privés. En revanche, certains types de logements, comme les logements insalubres ou les résidences de tourisme, sont exclus du dispositif.
Les conditions liées au contrat de bail
Le bail doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989 et intégrer une clause résolutoire permettant de résilier le contrat en cas de non-paiement du loyer. De plus, il ne peut pas être conclu entre membres d’une même famille, doit être signé dans le délai de validité du visa Visale, et ne doit pas être couvert par d’autres garanties. Le montant du loyer, charges comprises, ne doit pas dépasser les plafonds fixés par le dispositif.
Comment faire une demande de garantie Visale ?
La démarche pour obtenir la garantie Visale est entièrement dématérialisée. Le locataire doit effectuer une demande de visa sur le site de Visale avant de signer le bail. Une fois la demande validée, un visa est délivré qu’il transmet au bailleur. Ce dernier s’enregistre ensuite sur le site, vérifie les conditions et reçoit un contrat de cautionnement à valider avant de signer le bail.
Le cautionnement : qu’est-ce que c’est ?
Le cautionnement est un engagement écrit par lequel une personne, appelée la caution, s’engage à payer le loyer à la place du locataire en cas de défaut de paiement. Il ne faut pas confondre caution et dépôt de garantie : ce dernier est une somme versée par le locataire au début du bail pour couvrir d’éventuelles dégradations, tandis que la caution est un engagement à payer en cas d’impayé.
Les différents types de cautionnement
Il existe deux types principaux de cautionnement. Le premier est celui apporté par une personne morale, comme la garantie Visale ou le Fonds de solidarité logement (FSL). Le second est un cautionnement apporté par une personne physique, par exemple un parent garantissant le paiement du loyer de son enfant. Le cautionnement est un engagement sérieux qui peut entraîner des conséquences financières importantes pour la caution en cas de défaillance du locataire.
Conditions pour demander une caution
Le bailleur, qu’il soit une personne physique ou une société civile familiale, peut exiger un cautionnement si aucune autre garantie n’a été souscrite. Pour les étudiants ou apprentis, il est possible de cumuler les garanties. Pour les bailleurs moraux, les conditions sont plus strictes et la loi définit les personnes pouvant se porter caution. Par ailleurs, le bailleur ne peut pas refuser une caution au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle réside hors de France.
Les documents exigés de la caution
Avant la signature du bail, le bailleur peut demander des documents permettant de vérifier l’identité et les ressources de la caution. Cette liste est réglementée et s’applique aux locations à titre de résidence principale, sauf pour le logement social.
Les formalités du cautionnement
L’acte de cautionnement doit être écrit et signé par la caution. Pour une caution personne physique, certaines mentions obligatoires doivent apparaître, notamment le montant du loyer, la connaissance claire de la nature et de l’étendue de son engagement, ainsi que la reproduction d’un article de loi précisant que la caution peut résilier son engagement dans certaines conditions.
En cas de colocation, l’acte doit préciser quel colocataire est garanti, sans quoi le cautionnement est nul. L’acte doit être conservé par le bailleur et une copie remise à la caution.
La nature de l’engagement : caution solidaire ou simple
Lorsque la caution s’engage solidairement, le bailleur peut demander le paiement à la caution ou au locataire, à sa convenance, et chaque caution solidaire peut être poursuivie pour la totalité de la dette. En l’absence de clause de solidarité, la caution est dite simple et ne peut être engagée qu’après que le bailleur ait tenté de recouvrer la dette auprès du locataire. Si plusieurs cautions sont présentes, elles ne sont engagées que pour une part proportionnelle de la dette.
La durée de l’engagement de la caution
La caution peut s’engager pour une durée déterminée ou indéterminée. Si la durée est fixée, l’engagement prend fin à la date prévue dans le contrat, même en cas de renouvellement du bail. En cas d’engagement indéterminé, la caution peut résilier à tout moment son engagement par lettre recommandée, mais cette résiliation prend effet seulement à la fin du bail en cours. Certaines clauses peuvent prévoir la fin anticipée de l’engagement, par exemple en cas de divorce ou de décès du locataire.
Que faire en cas d’impayés ?
Dès le premier impayé non régularisé dans le mois, le bailleur doit informer la caution si celle-ci existe. Cette notification est essentielle pour que la caution puisse intervenir rapidement. Le bailleur peut aussi engager des procédures pour récupérer les sommes dues.