Le Viager, c’est quoi ?

Le Viager, c’est quoi ?

 

 

Quel est le principe du viager ?

Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange d’un versement d’une rente viagère qui peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Une vente en viager permet ainsi au Vendeur d’augmenter ses revenus, compléter sa retraite.

Cette rente s’accompagne souvent d’un bouquet, c’est-à-dire d’une somme d’argent versé comptant au moment de la signature de l’acte de vente.

 Dans le cadre d’un viager, le Vendeur est dit crédirentier (celui qui reçoit la rente), l’Acquéreur est appelé débirentier (celui qui verse la rente).

Le notaire prend d’ailleurs une hypothèque appelée « hypothèque légale du Vendeur » sur le bien vendu, ce qui permet au vendeur de récupérer son bien en cas de non-paiement de la rente par l’acheteur.

A savoir, les héritiers éventuels du vendeur n’hériteront pas du bien vendu en viager puisqu’il ne fera plus partie du patrimoine.

Il existe deux types de vente en viager :

• Le viager occupé
• Le viager libre

Le viager occupé comme son nom l’indique sera occupé par le Vendeur qui cède son bien à l’Acquéreur en conservant son droit d’usage et d’habitation.

Le viager libre : le Vendeur cède son bien à l’Acquéreur qui peut soit l’occuper soit le louer dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du Vendeur.

 

La vente en viager repose sur le principe d’aléa.

En effet ni le Vendeur, ni l’Acquéreur ne sait au moment de l’acte authentique pour quel montant le bien sera acquis, puisque ce montant dépend de la date du décès du Vendeur. Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée. Il est impératif que la mort du vendeur soit imprévue. L'acheteur ne doit, de plus, pas être au courant de toute maladie dont le vendeur souffrait lors de la conclusion du contrat de vente.

Si le vendeur meurt dans les 20 jours suivant la signature de l'acte de vente, le décès est jugé prévisible et la vente est invalide. Les héritiers du vendeur peuvent demander l'annulation de la vente devant le tribunal.

Le vente en viager est donc un jeu de hasard qui peut avantager soit le Vendeur, soit l’Acquéreur, soit être neutre. En résumé, le viager peut présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur.

 

 

Comment déterminer le montant de le rente viagère ?

Le montant de le rente viagère est fixé dans l’acte de vente et prend en compte plusieurs facteurs :

• La valeur foncière du bien
• L’âge et l’espérance de vie du Vendeur
• Le versement ou non d’un bouquet
• Le statut libre ou occupé

La rente est revisitée chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction le plus souvent.

Un bien vendu en viager occupé connait une décote de sa valeur foncière afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subie par l’Acquéreur, qui court jusqu’au décès du Vendeur. 

Les avantages du Viager pour le Vendeur :

• Le Vendeur d’un bien en viager bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte authentique
• D’un régime fiscal avantageux: bien que soumis à l’impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d’un abattement fiscal dont le montant varie selon l’âge du Vendeur au moment du premier versement de la rente. Ainsi seule une fraction de la rente viagère est imposée selon les modalités suivantes : 
  • 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans
  • 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans
  • 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans
  • 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans

Le bouquet quant à lui est exonéré d’impôts.

 

Les avantages du viager pour l’Acheteur :

Pour l’Acheteur, le viager présente l’avantage d’échelonner son paiement grâce à le rente viagère, dont le fonctionnement est similaire à celui d’un crédit, à la différence qu’il en est redevable auprès du Vendeur et non d’une banque et sans aucun frais bancaire qui s’y attache.

 

La répartition des charges :

La répartition des frais d’entretien du logement et des taxes entre le Vendeur et l’Acheteur est en principe définie dans l’acte de vente.

Dans le cas d’un viager occupé, si rien n’est défini, c’est au Vendeur quand il en conserve l’usufruit, d’assumer l’entretien courant du logement, les factures d’énergies, la taxe foncière et la taxe concernant les enlèvements des ordures ménagères.

Les grosses réparations sont à la charge de l’Acquéreur.

Dans le cas d’un viager libre, l’Acquéreur assume l’ensemble des frais (taxes, entretien courant, réparations…).

Viager et succession :

Décès du Vendeur

 Le décès du crédirentier met fin automatiquement au viager, sans nécessiter de démarches supplémentaires une fois le décès déclaré. Cependant, l'acquisition complète du bien peut être retardée dans certains cas :

• Si le crédirentieroccupait le bien, sa famille a trois mois pour le libérer
• Si le bien était loué, le débirentier doit attendre la fin du bail
• Si une clause de l'acte de vente prévoit le transfert des droits d'usage et d'habitation à un tiers (généralement le conjoint), le débirentier ne récupère ces droits qu'à la mort de ce tiers.

Enfin, le décès du crédirentier n'entraîne pas de coûts supplémentaires pour le débirentier, car tous les frais ont déjà été payés au moment de la signature de l'acte de vente et au travers de la rente viagère.

Décès de l’Acheteur :

Si le débirentier (acquéreur) décède avant le crédirentier (vendeur), le viager entrera dans son patrimoine de succession transmis à ses héritiers pour sa valeur nette. La valeur nette étant égale au prix du bien immobilier après déduction du capital-rente restant dû (la somme des rentes à l'espérance de vie). Ainsi, la responsabilité du paiement de la rente viagère revient aux héritiers de l'acheteur.

Les héritiers sont tenus de poursuivre le versement de la rente viagère car ils héritent du contrat viager. Ils ont plusieurs choix :

• Ils acceptent l'héritage avec l'investissement en viager et continuent à payer la rente.
• Ils refusent l'héritage, perdant ainsi les bénéfices de l'investissement. Le vendeur peut alors invoquer la clause résolutoire, récupérer le bien et garder toutes les sommes déjà reçues (bouquet et rente).
• Ils acceptent l'héritage et revendent le contrat viager. En cas de défaut de paiement de la rente par le nouvel acquéreur, ils resteront responsables.

 

N’hésitez pas à retrouver toutes ses informations sur economie.gouv.fr ou sur le site officiel des notaires de France, Notaires.fr